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退房后买受人还需做哪些事

发布时间:2019-08-20 11:04:43 编辑:笔名

退房后买受人还需做哪些事

购房者与卖房者达成意向后就需要签订房屋买卖合同,而房屋在买卖的时候,会出现很多的意外造合同无法履行,合同无法履行时,就可以退房,那么退房后买受人还需做哪些事?下面由为读者进行相关知识的解答。

一、退房后买受人还需做什么事情

商品房买卖合同解除后,根据我国《合同法》第97条之规定,尚未履行的

,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

由于商品房买卖是大宗交易,因此买卖合同解除后的情况比较复杂,要本着将损失降低到小的原则予以处理。一般而言,由于开发商的过错解除合同的,购房人可以要求返还购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因解除合同给自己造成的损失。

二、可以退房的法定条件是什么

在商品房交易实践中,购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明,因为相对于开发商而言,购房者毕竟处于弱势地位。那么,发生纠纷后,法院只能以法律为准绳进行衡量,以确定购房人能否退房。由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系,因此,为了维护正常的市场交易秩序,我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。从我国现有法律、法规等规定来看,购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点:

(一)出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人;根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人,即开发商履行了通知义务(无论买受人是否同意),然后又将该房屋抵押给第三人,购房者能否请求解除合同呢?根据该条款之规定,显然不能。如此看来,此条款形同虚设,立法目的无法实现。其实,笔者认为,此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后,虽然法律规定购房者在办理了房产证后,房屋的所有权才发生转移,但是在商品房买卖合同订立后,如果双方无特殊约定,那么合同就已经生效,开发商就不能对该房屋行使处分权(包括抵押、出售、赠与等)。因此,在商品房买卖合同订立后,开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务,而关键是必须经过买受人同意才合法。否则,对购房者的合法权益无法得到保护。

(二)一房两卖;根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项之规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同;因为房屋买卖属于不动产买卖,而根据民法原理,不动产物权的公示方法为登记,这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”,以牟取更多的利润。另外,如果开发商与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致购房者无法取得房屋,购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。

(三)商品房预售许可证存在欺诈;根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,买受人可以请求解除合同;根据相关法律规定,开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证,否则不得预售商品房。

(四)出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实;根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可以请求解除合同;

(五)出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实;根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同;

以上知识就是对“退房后买受人还需做什么事情”问题进行的解答,退房是比较复杂的一种民事行为,买爱人要依据退房的情形,做不同的事情,例如是卖方违约造成的,可以要求卖方承担赔偿的。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。

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